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Article 150-0 B ter : la réforme qui impacte directement l'immobilier

Article 150-0 B ter : la réforme qui impacte directement l'immobilier

Publié le : 24/05/2026 24 mai mai 05 2026
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La loi de finances pour 2026 apporte une évolution majeure au régime de l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, mécanisme central des opérations d’apport-cession.

Rappel du fonctionnement du dispositif

L’article 150-0 B ter du Code général des impôts institue un mécanisme de report d’imposition applicable aux plus-values réalisées dans le cadre d’opérations d’apport-cession.
En principe, la cession de titres de société (actions, parts sociales) entraîne l’imposition immédiate de la plus-value au prélèvement forfaitaire unique (« flat tax ») de 30 %.

Le dispositif de l’article 150-0 B ter permet toutefois, sous certaines conditions, de différer cette imposition. Il s’adresse aux contribuables fiscalement domiciliés en France qui apportent leurs titres à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, qu’ils contrôlent (généralement une holding).

Dans ce cadre, la plus-value constatée lors de l’apport n’est pas immédiatement imposée : son imposition est reportée jusqu’à la survenance de certains événements (cession, rachat, remboursement ou annulation des titres reçus en échange), sous réserve du respect des conditions légales.

Les modifications issues de la loi de finances pour 2026

La loi de finances pour 2026 apporte des modifications substantielles au régime de l’apport-cession, en renforçant notamment les contraintes liées au réinvestissement :
  • Le taux minimal de remploi est porté à 70 % (contre 60 % auparavant) ;
  • Le délai de réinvestissement est étendu à 3 ans (contre 2 ans) ;
  • La durée de conservation des titres réinvestis est portée à 5 ans (contre 1 an précédemment).
Mais la réforme se distingue surtout par une refonte profonde du périmètre des investissements éligibles au réemploi.

Le législateur procède à une restriction substantielle des activités admises, en excluant expressément une large part du secteur immobilier, y compris lorsque celui-ci est exercé dans un cadre professionnel.

Désormais, seules sont admises les activités économiques à caractère commercial, industriel, artisanal, libéral, agricole ou financier, à l’exclusion des activités de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier.

Surtout, la loi de finances pour 2026 exclut explicitement la quasi-totalité des activités immobilières (au sens de la section L de la nomenclature NAF), y compris lorsqu’elles présentent un caractère professionnel. Sont notamment visées :
  • les activités de marchand de biens et de promotion immobilière ;
  • la location immobilière, qu’elle soit nue ou meublée ;
  • les opérations habituelles d’acquisition-revente d’immeubles ;
  • les structures dont l’objet principal est l’investissement immobilier.
Cette évolution marque un tournant majeur et restreint fortement l’intérêt du dispositif pour les stratégies d’investissement immobilier.

Focus sur l’investissement hôtelier

Le dispositif demeure applicable aux investissements hôteliers, à condition qu’ils s’inscrivent dans une logique d’exploitation directe.
Ainsi, une opération combinant l’acquisition des murs et du fonds de commerce, suivie d’une exploitation effective, peut rester éligible.

En revanche, l’acquisition des seuls murs, assortie d’un bail commercial consenti à un tiers, s’analyse comme une activité de location immobilière et se trouve, à ce titre, exclue du bénéfice du dispositif.

Une attention particulière doit donc être portée à la structuration juridique et opérationnelle de l’investissement.

Modalités pratiques pour bénéficier du report en 2026

Pour bénéficier du report d’imposition prévu par l’article 150-0 B ter, les principales étapes sont les suivantes :
 
  1. Apport des titres
    Le contribuable apporte les titres de sa société à une holding soumise à l’impôt sur les sociétés, établie en France ou dans un État membre de l’Union européenne, et qu’il contrôle.
 
  1. Constatation de la plus-value
    La plus-value est calculée et figée à la date de l’apport, mais son imposition est reportée.
 
  1. Cession des titres par la holding
    Deux situations doivent être distinguées :
    • Cession après un délai supérieur à 3 ans : aucune obligation de réinvestissement n’est requise pour maintenir le report d’imposition.
    • Cession dans un délai inférieur à 3 ans : la holding doit réinvestir au moins 70 % du produit de cession dans un délai de 3 ans, dans des activités économiques éligibles.

Ce réinvestissement peut prendre plusieurs formes :
    • Acquisition du contrôle d’une ou plusieurs sociétés, répondant aux conditions suivantes :
      • siège en France ou dans l’Union européenne ;
      • exercice d’une activité économique éligible ;
      • soumission à l’impôt sur les sociétés (ou équivalent) ;
    • Souscription au capital initial ou à une augmentation de capital de sociétés remplissant les mêmes conditions ;
    • Investissement dans des fonds (notamment des fonds professionnels de capital investissement – FPCI), sous réserve du respect des critères légaux.

Conclusion

La réforme de 2026 modifie en profondeur l’équilibre du dispositif de l’article 150-0 B ter, en particulier pour les stratégies orientées vers l’immobilier.
Elle impose désormais une approche plus rigoureuse et une anticipation accrue dans la structuration des opérations d’apport-cession et des réinvestissements.
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